Retención del mes de garantía en caso de que el arrendatario entregue el inmueble por caso fortuito o fuerza mayor

En la especie, el arrendatario abandonó un local comercial luego de que una turba de manifestante lo saqueara durante los acontecimientos ocurridos en el “estallido social”, hecho imprevisible que autorizó al arrendador a retener el mes de garantía, por lo que el fallo de primera instancia que ordenaba su restitución adolece de ultra petita.

Al conocer un recurso de casación en el fondo, la Corte Suprema invalidó de oficio la sentencia dictada por la Corte de Santiago, que confirmó sin más aquella de base que desestimó una demanda de indemnización de perjuicios por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Se demandó por incumplimiento de contrato al arrendatario de un local comercial ubicado en la ciudad de Rancagua. El demandante indicó que celebró el contrato en 2016, pactando una renta de 38,40 UF, por un plazo renovable de 12 meses.

El actor refiere que el incumplimiento, radica en que con ocasión de los disturbios ocurridos durante el “estallido social” -en octubre de 2019- un grupo de manifestantes sacaron la reja de protección, frente a lo cual, la arrendataria abandonó el inmueble sin tomar ninguna medida para resguardar la seguridad del local comercial, lo que devino en que a los pocos días el lugar fue destruido e incendiado por los manifestantes, situación que el demandante recién tomó conocimiento el 18 de noviembre de 2019, o sea, seis días después que la demandada abandonara el local, cuando recibió una carta en la que la arrendataria manifestaba su intención de poner término al contrato; por lo tanto, solicita el pago de $15.363.971.- por concepto de indemnización de daños.

En su defensa, la arrendataria instó por el rechazo de la acción, argumentando que el día 14 de noviembre dio aviso a la arrendadora de la sustracción de la reja, y del robo de mobiliario de parte de los manifestantes, con el fin de que diera aviso a la compañía de seguros para iniciar el proceso de pago del siniestro. Indica que la demandante manifestó que no se haría cargo de las reparaciones, por lo que hizo abandono del local el 17 de noviembre. La madrugada del 18 de noviembre desconocidos ingresan e incendian el lugar, lo que estima, no es un evento al que se le pueda atribuir responsabilidad.

A continuación, la arrendataria deduce demanda reconvencional, solicitando la devolución del mes de garantía y el pago de indemnizaciones, fundada en el incumplimiento contractual de la arrendadora ante la imposibilidad de mantener la cosa en estado de servir.

El tribunal de primera instancia negó lugar a ambas demandas. Respecto de la principal, adujo que el arrendatario no estaba en la obligación de correr un riesgo más allá de los límites del contrato, por lo que no le era imputable el no enfrentar a la turba que saqueó el local, y las reparaciones locativas al provenir de un caso fortuito eran exigibles al arrendador. En cuanto a la demanda reconvencional, el juez refirió que el arrendatario no pudo acreditar los daños alegados. Finalmente, ordenó la restitución del mes de garantía, debido a que no se justifica su retención; decisión que fue confirmada sin más por la Corte de Santiago.

En contra de este último fallo el demandante principal interpuso recurso de casación en el fondo invocando diversas normas legales.

Al conocer el arbitrio, el máximo Tribunal advirtió la existencia de un vicio de nulidad formal, por lo que decidió anular de oficio la resolución recurrida.

El fallo estima que la magistratura incurrió en la causal N°4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, por haber fallado en ultra petita.

En tal sentido, la Corte considera que, “(…) el examen de los antecedentes del proceso da cuenta de una insoslayable falta de consideración sobre los contornos del debate, lo que evidentemente incide en la comprensión de las pretensiones de la defensa del demandado reconvencional, pues el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 28 de junio de 2016, establece en su cláusula 13°,que ’Esta garantía quedará en poder del arrendador en caso que el arrendatario tuviese que hacer entrega de la propiedad por causa de fuerza mayor o fortuita, antes de la fecha de término del contrato, no pudiendo imputar además dicha garantía como pago de rentas insolutas ni el arriendo del último mes que permanezca en dicha propiedad’. (SIC)”.

En el mismo orden de razonamiento, el fallo sostiene que era improcedente decretar la restitución de la garantía, debido a que, “(…) la restitución del bien, se debió precisamente a fuerza mayor, con ocasión de los acontecimientos desarrollados en el contexto del “estallido social”. Soslayando con ello las estipulaciones del contrato”.

Lo anterior, es observado por la Corte como ultrapetita, debido a que el fallo de instancia se aparta de los contornos que las partes limitaron al momento de trabar el litigio, sosteniendo que, “(…) la decisión de los sentenciadores de ordenar la restitución del mes de garantía, no se aviene al mérito del proceso, en tanto acceden a dicha solicitud, únicamente por considerar que no fue probado el incumplimiento del arrendatario, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones”.

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema invalidó de oficio la sentencia impugnada, y en aquella de reemplazo revocó el fallo de base en cuanto ordenó la restitución del mes de garantía, y en su lugar, declara que se rechaza la demanda reconvencional en todas sus partes.

Fuente: Diarioconstitucional.cl